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Kurze Kündigungsfrist für Wohnungsmieter ab 1. Juni 2005

Mit dem „Gesetz zur Klarstellung der Kündigungsfristen“ hat der Gesetzgeber einen jahrelangen Streit über die Frage der Verlängerung von Kündigungsfristen mit der Wohnzeit beendet und für Mieter generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten vorgesehen.

Bereits im Rahmen der zum 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform war festgelegt worden, dass Mietverhältnisse künftig vom Mieter stets mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden können. Streit entstand in der Folge über die Frage, ob diese kurze Kündigungsfrist auch für vor dem 01.09.2001 unterzeichnete Verträge gilt, in welchen in Formularklauseln eine Verlängerung der Kündigungsfrist mit der Wohnzeit auf bis zu 12 Monate vorgesehen war.

Das Justizministerium hielt die Übergangsvorschriften für die Mietrechtsreform für hinreichend klar und ging davon aus, dass mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform im Jahr 2001 auch bei „Altverträgen“ stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt, wenn nicht durch individuelle Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien andere Kündigungsfristen gelten sollen. Der Gesetzgeber sah sich daher zunächst nicht veranlasst, mit gesetzgeberischen Maßnahmen für eine Klarstellung zu sorgen und vertraute darauf, dass die Rechtsprechung, im Hinblick auf den ausdrücklich in der Gesetzesbegründung geäußerten Willen des Gesetzgebers, nur bei individuellen Vereinbarungen hierüber längere Kündigungsfristen annehmen würde. Dies stellte sich jedoch als Fehleinschätzung heraus. Nachdem die Instanzgerichte sehr unterschiedliche Auffassungen zur Länge der Kündigungsfristen in solchen Fällen vertraten, entschied der BGH im Jahr 2003, dass der Wille des Gesetzgebers, die kurze Kündigungsfrist solle nur im Falle individuell ausgehandelter längerer Kündigungsfristen nicht gelten, in den Übergangsvorschriften nicht zum Ausdruck kommt und ein Rückgriff auf die Gesetzesbegründung nicht möglich sei. Infolge dieses BGH-Urteils wurde von den Instanzgerichten ganz überwiegend angenommen, dass die formularmäßig in Altverträgen vereinbarte Verlängerung der Kündigungsfrist weiterhin Bestand hat.

Da diese Auslegung dem erklärten Willen des Gesetzgebers widersprach, drängten der Deutsche Mieterbund, Mietervereine und Verbraucherschützer auf eine klarstellende gesetzliche Regelung, die nunmehr zum 1. Juni 2005 in Kraft getreten ist.

Künftig gilt also:

  • Mieter können, unabhängig davon, ob in den Mietvertragsklauseln längere Kündigungsfristen angegeben sind, ihr Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Anderes gilt nur, wenn die Kündigungsfristen individuell ausgehandelt worden sind. In diesem Fall gilt das Ausgehandelte.
  • Für Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist weiterhin nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate.

Aber Achtung: Für Mieter, die vor dem 1. Juni 2005 eine Kündigung ausgesprochen haben, verkürzt sich nicht automatisch die laufende Frist auf drei Monate. Es ist aber möglich eine noch länger laufende Kündigungsfrist mit einer neuen Kündigung unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zu „überholen“.

Für Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit gilt: vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Zeitmietverträge bleiben auch ohne Angabe eines gesetzlich anerkannten Befristungsgrundes wirksam, müssen als bis zum Ende der Laufzeit eingehalten werden.

Liegt kein Zeitmietvertrag vor, sondern wurde (nur) das Kündigungsrecht beider Parteien für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, so bleibt auch diese Regelung wirksam. Solche Verträge können zwar mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden, jedoch frühestens zum Ablauf des vereinbarten Kündigungsausschlusszeitraums.

Wichtig in diesem Zusammenhang: Ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters (wenn also nur der Mieter für einen bestimmten Zeitraum nicht kündigen können soll) ist unwirksam. Enthält der Vertrag eine solche Klausel, kann trotzdem von Anfang an gekündigt werden.

Rechtsanwalt Falk Brorsen

 

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