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Wissenswertes aus dem Bereich Baurecht

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Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist der Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller), dem Bauherrn, und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen. Dabei kann es sich um die Erstellung eines fertigen Neubaus (Schlüsselfertigbau), einzelner Teile davon (Rohbau), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um Einzelleistungen (Maurer-, Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau) handeln. Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind oft Handwerksbetriebe. Bauunternehmer, die umfassende Bauleistungen teils selbst, teils durch Beauftragung anderer Firmen (Subunternehmer) erbringen, werden auch als Generalunternehmer bezeichnet.

Vertragstyp

Nach deutschem Schuldrecht ist der Bauvertrag ein Werkvertrag. Für ihn gelten die §§ 631 - 650 BGB.

Abgrenzung

Abzugrenzen ist der Bauvertrag vom Baubetreuungsvertrag und vom Bauträgervertrag. Der Architekt erbringt im Rahmen des Architektenvertrages keine Bauleistungen sondern Planungs- und Bauüberwachungsleistungen.

Gesetzliche Regelungen für Bauverträge

Für den Abschluss eines Bauvertrags bestehen nach deutschem Recht keine Formvorschriften, so dass er auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten (Konkludenz) abgeschlossen werden kann. Anders nur, wenn der Bauvertrag mit dem Verkauf eines Grundstücks eine Einheit bildet. Dann bedarf er der notariellen Beurkundung.

Hauptpflicht des Unternehmers ist die mangelfreie Herstellung des Werks (§§ 631, 633 BGB). Die geschuldete Leistung sollte möglichst genau festgelegt werden, etwa durch Bezugnahme auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis.

Hauptpflicht des Bestellers ist die Entrichtung der Vergütung. Ist eine Abrede hierüber nicht getroffen und eine kostenlose Leistung nicht zu erwarten, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (§ 632 BGB).

Der Besteller ist verpflichtet, das mangelfrei hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 BGB). Der Werklohn wird bei Abnahme des Werkes fällig (§ 641 BGB). Unter Umständen werden aber vorher Abschlagszahlungen geschuldet (§ 632a BGB oder nach Vereinbarung).

Liegt ein Mangel vor, so kann der Besteller nach Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar mindestens in Höhe des Dreifachen der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (§ 641 Absatz 3 BGB).

Ferner hat der Besteller bei Vorliegen eines Mangels die in § 634 BGB genannten Rechte:

    * Er kann Nacherfüllung (§ 635 BGB), das heißt nach Wahl des Unternehmers Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung, verlangen.

    * Er kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 BGB).

    * Er kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten (§§ 636, 323 und 326 Absatz 5 BGB) oder die Vergütung mindern (§ 638 BGB).

    * Er kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz (§§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB) oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen (§ 284 BGB) verlangen.

Für die Verjährung der Mängelansprüche gilt § 634a BGB.

Nach dem Gesetz kann der Unternehmer vom Besteller Sicherheit für den geschuldeten Werklohn verlangen (§§ 648, 648a BGB).

Umgekehrt wird oft auch vereinbart, dass der Unternehmer dem Besteller Sicherheit für die vertragsgerechte Ausführung der Leistung zu stellen hat oder dass nach Abnahme ein Teil des Werklohns für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche einbehalten wird (Sicherheitseinbehalt), sofern nicht der Unternehmer eine Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Nacherfüllungsansprüche übergibt.

Unternehmereinsatz- und Vergütungsformen

Je nach Umfang des Auftrages des/der beauftragen Unternehmer sind folgende Unternehmereinsatzformen zu unterscheiden:

    * Hauptunternehmer: Übernimmt einen Teil der Bauleistungen (Gewerk) und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus, daneben kann er Nachunternehmer - auch Subunternehmer genannt - beauftragen

    * Generalunternehmer: Übernimmt die gesamte Bauleitung für ein BV und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus

    * Generalübernehmer: Übernimmt die gesamte Bauleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus

    * Totalunternehmer: Übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus

    * Totalübernehmer: Übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus

Je nach Preisvereinbarung sind zu unterscheiden:

    * Einheitspreisvertrag = Die Vergütung berechnet sich aus dem Einheitspreis für die jeweilige Teilleistung (z. B. 1 m³ Beton) multipliziert mit der ausgeführten Menge. Die tatsächlich ausgeführte Leistung wird ermittelt durch Aufmaß aus den Bauplänen oder hilfsweise am Objekt.

    * Detailpauschalvertrag = Die zu erbringenden Leistungen werden erschöpfend beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart

    * Globalpauschalvertrag = Die zu erbringenden Leistungen werden ergebnisorientiert (funktionale Ausschreibung) beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart. Bei Pauschalpreisverträgen trägt der Unternehmer das Massenrisiko, so weit zumutbar (siehe §2 Nr.7 VOB/B, §242BGB)

    * Selbstkostenerstattungsvertrag = Die Vergütung erfolgt auf Nachweis der Aufwendungen. Heute nicht mehr gebräuchlich, wettbewerbsfeindlich.

    * Regievertrag = Die Vergütung erfolgt aufgrund vereinbarter Sätze für den tatsächlichen Aufwand an Personal- und Maschinenstunden sowie Material. (Ein Vertrag kann sowohl ausschließlich Regiearbeiten umfassen, wie auch Regiearbeiten (angehängte) in Kombination mit anderen Vergütungssystemen)

Nicht vorgesehene Leistungen sind gesondert zu vergüten. (§2 Nr.6 VOB/B)

Vertragsbedingungen

In Bauverträgen werden die vertraglichen Pflichten oft im Einzelnen ergänzend oder abweichend vom BGB durch besondere Vertragsbedingungen geregelt, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 BGB) der Inhaltskontrolle durch die Gerichte unterliegen (§ 307 BGB).

VOB

In Bauverträgen häufig vereinbarte Vertragsbedingungen sind die "Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" (VOB/B).

Die VOB/B sind Bestandteil der vom "Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen" (DVA) herausgegebenen "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen" (VOB), die seit der Neufassung 2002 umbenannt ist und früher bekannt war unter der Bezeichnung "Verdingungsordnung für Bauleistungen" (VOB). Mitglied im DVA sind Vertreter der öffentlichen Hand (Bund, Länder, kommunale Spitzenverbände) als Auftraggeber von öffentlichen Bauleistungen und Spitzenorganisationen der Auftragnehmer im Bereich des öffentlichen Bauauftragswesens.

Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet, abgeschlossenen Bauverträgen die VOB/B zugrunde zu legen. Bei der Auftragsvergabe haben sie die "Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen" (VOB/A) zu beachten.

Internationale Bauvertragsbedingungen

Im internationalen Bauwesen sind besondere, meist auf angelsächsischen Wurzeln beruhende Bauvertragsbedingungen üblich wie beispielsweise die FIDIC-Vertragsmuster. Diese Vertragswerke der "Fédération Internationale des Ingenieurs Conseils" weisen hinsichtlich Aufbau, Struktur und gesetzlichem Hintergrund teilweise erhebliche Unterschiede zum VOB/B-Vertrag auf. Momentan vertreibt die FIDIC vier Vertragswerke: Das Red Book, Yellow Book, Silver Book und das Green Book. Im Zuge der Globalisierung und fortschreitenden EU-Osterweiterung werden diese Vertragsbedingungen immer mehr Bedeutung erlangen.

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