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Wissenswertes aus dem Bereich Baurecht

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Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung (vgl. z. B. §75 BauO NRW) ist die amtliche Erlaubnis für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Der Abbruch und die Beseitigung baulicher Anlagen ist in vielen Landesbauordnungen nicht genehmigungspflichtig, sondern nur anzeigepflichtig (vgl. etwa §65 BayBO). Die Baugenehmigung bescheinigt dem Bauherrn verbindlich die Unbedenklichkeit seines baulichen Vorhabens betreffend diejenigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, welche im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Die Baugenehmigung ist ein begünstigender Verwaltungsakt mit drittbelastender Wirkung; sie begünstigt den beschiedenen Bauherrn, belastet aber dessen Nachbarn. Der Baugenehmigung kommt, soweit die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage nicht genehmigungsfrei ist oder im Wege eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens genehmigungsfrei wird, durch die Aufhebung des vorbeugenden Bauverbots durch Gestattung eine rechtsgestaltende Wirkung zu.

Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung

Dem Bauherrn kommt nach Art.14 Abs.1 GG das Recht zu im Rahmen der Inhaltsbestimmungen des Eigentums durch allgemeine Gesetze sein Grundstück zu bebauen, zu verändern und zu nutzen (Baufreiheit). Der Gesetzgeber hat jedoch grundsätzlich (Ausnahme: genehmigungsfreie und genehmigungsfreigestellte Vorhaben) für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung solange ein Verbot erteilt, bis obrigkeitlich ausdrücklich die Bebauung, Veränderung oder Nutzungsänderung gestattet worden ist (Verbot mit Erlaubnisvorbehalt). Soweit ein bauliches Vorhaben genehmigungspflichtig ist, hat der Bauherr einen gebundenen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, wenn keine im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften und keine titulierten oder unstreitigen Rechte Dritter[1] dem Vorhaben entgegenstehen. Hat der Bauherr gegen bestimmte bauordnungsrechtliche oder bauplaungsrechtliche Vorschriften (z.B. mit Zustimmung der Gemeinde nach §§31 Abs.1, 31 Abs.2 BauGB) verstoßen und kann die Baubehörde im Einzelfall von der Beachtung dieser Vorschriften absehen, ist für den Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung auch zu prüfen, inwieweit sich das Entschließungsermessen der Baubehörde (bzw. der Gemeinde) auf Null reduziert hat.

Bedeutung der Baugenehmigung

Bekommt ein Bürger eine Baugenehmigung, ist er entgegen der etwas irreführenden Bezeichnung nicht schon ohne weiteres befugt sein bauliches Vorhaben umzusetzen. Die Baugenehmigung stellt, soweit öffentlich-rechtliche Vorschriften im Genehmigungsverfahren geprüft werden, nur fest, dass das bauliche Vorhaben mit den geprüften Vorschriften im Einklang stehe. Obwohl im übrigen die Bauamt die Rechtmäßigkeit des baulichen Vorhabens nicht prüft, hat der Bauherr natürlich in Gemäßheit mit den Bauvorschriften zu handeln. Das gleiche gilt bei Bauvorhaben, die nicht genehmigungspflichtig oder von der Genehmigung freigestellt sind. Unbeschadet bleiben bauordnungsrechtliche bzw. baupolizeiliche Eingriffsbefugnisse der Baubehörde, wie Baueinstellungsverfügung, Nutzungsuntersagung oder Abrissverfügung.

Des weiteren setzt die Baugenehmigung keinen Schlusspunkt unter die erforderlichen Genehmigungen. Soweit weitere Genehmigungsverfahren (z.B. wasserrechtliche oder immissionsschutzrechtliche Genehmigungen) noch erforderlich sind, sind diese unabhängig vom Baugenehmigungsverfahren einzuholen. Fehlen offensichtlich die Voraussetzungen für sonstige Genehmigungen, kann das Interesse des Vorhabenträgers, in der Sache durch eine Baugenehmigung beschieden zu werden, entfallen.

Voraussetzungen der Genehmigung

Der schriftliche Bescheid wird vom Bauamt bzw. der Baupolizei erst ausgefertigt und dem Bauherrn übermittelt, wenn

    * der Bauantrag vollständig ist (Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Energiebilanz usw.),

    * der schriftliche Antrag den zu prüfenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften des Bundeslandes und den bauplanungsrechtlichen Vorschriften (Bundesrecht) entspricht (Bauordnung, Raumplanung, Verordnungen, ...),

    * im Normalfall lässt sich der Bauherr durch Unterschrift der Nachbarn auf der Bauvorlage das Einverständnis bestätigen. Liegt die u. U. notwendige Einverständniserklärung eines Nachbarn nicht vor, so erhält er ein Exemplar der Baugenehmigung zugestellt und kann, wenn er seine Rechte durch das Bauvorhaben beeinträchtigt sieht, Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen. Wichtig dabei ist, dass der Widerspruch des Nachbarn keine aufschiebende Wirkung entfaltet. Der Bauherr kann also mit den Bauarbeiten beginnen, sobald er die Baugenehmigung erhalten hat. Will der Nachbar den Beginn der Bauarbeiten verhindern, etwa weil er der Auffassung ist, die Baugenehmigung sei rechtswidrig, so muss er vor dem zuständigen Verwaltungsgericht einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung stellen. Das Verfahren richtet sich nach § 80, 80a VwGO und nicht wie früher teilweise angenommen nach § 123 VwGO. Somit finden nicht die Vorschriften der Zivilprozessordnung Anwendung, die den Nachbarn bei einem ungerechtfertigten Antrag gegen die Baugenehmigung zum Schadensersatz verpflichten können.

Die Baubehörde kann zur Klärung von Fragen des Bauvorhabens eine Bauverhandlung durchführen.

Die durch Verordnung festgelegte Gebühr ist nach Zustellung der Baugenehmigung zu entrichten. Vorschüsse sind möglich.

Genehmigungspflicht von Vorhaben

Eine Baugenehmigung ist auch für bestimmte Bauänderungen oder Abbruch erforderlich. Sie ist an der Baustelle sichtbar anzubringen. Erst dann darf mit Erdaushub und Bauarbeiten begonnen werden. Der Baubeginn und das Bauunternehmen ist der Behörde zu melden.

Vor dem Bauantrag kann man eine Bauanfrage bzw. Bauvoranfrage stellen, um z. B. die Zulässigkeit bestimmter Nutzungen zu erfahren. Wird ein Bauvorbescheid erlassen, ist die Baubehörde an diesen gebunden.

Eine Baugenehmigung wird nach einer bestimmten Zeit ungültig, wenn mit dem Bau nicht begonnen wird. Verlängerungen sind teilweise möglich. Eine Abweichung von genehmigten Plänen bedarf der erneuten Zustimmung der Behörde. Näheres regeln die entsprechenden Landesbauordnungen.

In den letzten Jahren besteht die Tendenz zur Vereinfachung des Baugenehmigungsverfahrens. Dies zielt auf eine Einschränkung der Anzahl von genehmigungspflichtigen Bauvorhaben, aber auch die Verschlankung des Baugenehmigungsverfahrens durch die Einschränkung des Prüfumfanges (je nach Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens). In einigen Bundesländern wurden Genehmigungsfreistellungsverfahren eingeführt. Die Verantwortung der nicht zu prüfenden Bereiche liegt in diesen Fällen alleine bei Bauherrn und Planfertiger. Weiterhin gibt es die Variante, dass ein Vorhaben anzeigepflichtig ist, in welchem Fall die Behörde in einem bestimmten Zeitraum reagieren muss - ansonsten gilt das Vorhaben als genehmigt.

Rechtsschutz des Bürgers gegen Nichterteilung

Sollte die Baugenehmigungsbehörde eine Baugenehmigung zu Unrecht nicht erteilen, so kann der Betroffene vor dem Verwaltungsgericht auf die Erteilung der Baugehmigung klagen. Zuvor muss er jedoch bei der Behörde gegen den Ablehnungsbescheid binnen eines Monats Widerspruch einlegen. Ergeht nach einiger Zeit der Widerspruchsbescheid, so kann der Betroffene innerhalb eines Monats, Verpflichtungsklage vor dem Verwaltungsgericht erheben. Hat er Erfolg, so verurteilt das Verwaltungsgericht die Baugenehmigungsbehörde zur Erteilung der Baugenehmigung.

Der Nachbar eines Baugenehmigungsempfängers kann unter engen Voraussetzungen die erteilte Baugenehmigung anfechten. Dazu reicht es aber nicht aus, dass die Baugenehmigung öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt. Vielmehr ist es erforderlich, dass die Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt, die gerade darauf abzielen, den jeweiligen Nachbarn individuell zu schützen. Anerkannte drittschützende Vorschriften sind z.B die landesbaurechtlichen Vorschriften über die Grenzabstände. Kann sich der Nachbar auf eine solche drittschützende Norm berufen, so muss er zunächst Widerspruch bei der Baugenehmigungsbehörde einlegen. Hat der Widerspruch keinen Erfolg, so kann der Nachbar vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die erteilte Baugenehmigung erheben (Drittanfechtungsklage).

Bauabnahme

Nach Fertigstellung des Bauwerks (bei großen Bauvorhaben auch zwischendurch) sehen die (Landes)Bauordnungen eine Bauabnahme bzw. Bauzustandsbesichtigung vor, deren Umfang der Baubehörde überlassen ist. Teilweise kann sie durch Architekt und Schornsteinfeger erfolgen. Bei der Abnahme werden eventuelle Baumängel protokolliert, nach deren Beseitigung die Benützungs- bzw. Wohnbewilligung ausgesprochen wird.

Feststellungswirkung

Grundsätzlich lässt die Erteilung der Baugenehmigung baupolizeiliche Eingriffsbefugnisse unberührt. Der Baugenehmigung kommt mit Eintritt der materiellen Bestandskraft Feststellungswirkung in Bezug auf eine Abrissverfügung zu. Wenn die Baugenehmigungsbehörde festgestellt hat, dass die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den von der Baugenehmigungsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimme und infolgedessen eine Baugenehmigung erlassen hat (formelle Legalität), kommt eine Abrissverfügung der Baupolizeibehörde mit der Behauptung, die bauliche Anlage verstoße gegen die durch die Baugenehmigungsbehörde zu prüfenden Vorschriften (materielle Illegalität), nicht in Betracht (Legalisierungswirkung).

Das Baupolizeiamt ist nicht befugt eine eigenständige Erforschung von Tatsachen und Prüfung der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Vorschriften vorzunehmen; die festgestellte Übereinstimmung der baulichen Anlage mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften gilt auch für den Tatbestand baupolizeilicher Verfügungen als vorliegend. Ist zur Verteidigung der Rechtsordnung oder Rechter Dritter eine Abrissverfügung erforderlich, hat die Baugenehmigungsbehörde im Wege der Rücknahme der Baugenehmigung die Bindungswirkung aufzuheben.

Hinsichtlich der Nutzungseinstellungsverfügungen und Baueinstellungsverfügungen entfaltet die Baugenehmigung ebenfalls Feststellungswirkung.


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